Недвижимость во Владимире

Каталог статей

Согласно действующему законодательству, управляющая компания (УК) может быть как государственной, так и негосударственной. Сегодня в Петербурге имеется множество ЖКС (жилкомсервисов) – государственных УК, но со временем все они утратят свой государственный статус.

Любую управляющую компанию можно сменить. Это право четко прописано в Жилищном кодексе РФ, в его восьмом разделе, который называется «Управление многоквартирными домами», причем там же указаны причины, по которым может произойти смена УК, условия, при которых это происходит, правила, по которым выбирается способ управления домом и т. д.

Согласно статье 162 ЖК РФ, любая управляющая компания, вне зависимости от того, является она государственной или негосударственной, должна заключить договор с каждым собственником помещений дома, чтобы получить право управления этим домом. Договор действует не менее года и не дольше пяти лет, он должен быть заключен сразу после того, как жильцы или жилищный комитет определили, что именно этой УК будут переданы права управления домом.

Но в реальности многие жильцы отнеслись к своему праву чисто формально, не глядя подписали то, что им подсунули, а городские власти не особо утруждали себя разъяснением этой детали. Более того, в некоторых случаях договоры вообще не подписывались. В результате, управление многими домами, фактически, производится с нарушениями закона, договоры тоже оформлены не так, как полагается. И то, и другое ведет к ущемлению прав жильцов. Но некоторые пути выхода из этой ситуации имеются.

Если срок договора истек

Оптимальный для жильцов вариант связан с истечением срока договора с прежней компанией. Если вдруг договора нет на руках, то уточнить срок его окончания можно в самой УК или в ГУЖА. В ГУЖА должны храниться все договоры с управляющими компаниями, как с государственными, так и с жилкомсервисами, так как город является собственником части помещений в большинстве петербургских домов, передавая УК свое имущество (квартиры) на правах социального найма.

Здесь есть важный нюанс. Согласно пункту «б» статьи 162 ЖК РФ договор с управляющей компанией продляется автоматически, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия. Поэтому необходимо направить в УК уведомление о том, что собственники не желают продлять договор на прежних условиях или вообще не желают больше пользоваться ее услугами. Такое уведомление необходимо отправить за месяц до истечения срока договора. Определенная сложность связана с тем, что такое письмо нельзя отправить в индивидуальном порядке, ведь закон не разрешает управлять домом более, чем одной УК. Поэтому жильцам нужно провести общее собрание. О том, что для этого требуется, будет рассказано дальше.

Как расторгнуть договор

Если срок договора еще не истек, ситуация обстоит несколько иначе, так что расторгнуть договор с УК будет немного сложнее. В том случае, если вы уже знаете, под крыло какой управляющей компании лучше перейти, можно будет прибегнуть к ее юридической помощи. Но если жильцы дома планируют сначала избавиться от прежней УК и только потом заняться поиском новой, то придется действовать самостоятельно.

Расторгнуть договор можно только в соответствии с Гражданским Кодексом, в котором есть статья 450, регулирующая этот процесс. Согласно этой статье, договор может быть расторгнут в следующих случаях:

̵ по обоюдному согласию сторон;
̵ по основаниям, указанным в самом договоре;
̵ по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
̵ по основаниям, предусмотренным другими законами;
̵ по решению суда.

Давайте рассмотрим каждый из этих вариантов подробнее…

По обоюдному согласию сторон

В этой ситуации конфликты и споры между управляющей компанией и собственниками недвижимости (в т. ч. объединенными в ТСЖ) отсутствуют.  Обе стороны согласны расторгнуть договор и подписать соответствующее соглашение. В соглашении необходимо прописать порядок, в котором управляющая компания передает:

Техническую документацию;
Все прочие документы, имеющие отношение к управлению домом;
Средства, которые были собраны с собственников помещений на текущий и капитальный ремонт, но еще не были израсходованы;
Средства на оплату воды, тепловой энергии и т. д., которые были собраны с собственников помещений, но еще не были израсходованы.

После этого можно заключить договор на управление многоквартирным домом с новой управляющей компанией.

По основаниям, указанным в самом договоре

Законодательство РФ разрешает вносить в договор с УК условия, предусматривающие основания и порядок расторжения договора. Наиболее распространенный вариант может выглядеть следующим образом: собственники помещений (в т. ч. ТСЖ или ЖСК) письменно предупреждают УК о своем намерении расторгнуть договор за определенное время до даты окончания срока его действия.

По основаниям, предусмотренным ГК РФ

В ГК РФ имеется статья 451, согласно которой договор можно расторгнуть в том случае, если существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении данного договора. Вызывает споры слово «существенно». Что сюда можно отнести? Например, такие обстоятельства, при которых одна из сторон (если бы знала о них) гарантированно отказалась бы от подписания. В этом слуае договор с УК расторгается не добровольно, а в судебном порядке.

По основаниям, предусмотренным другими законами

Способ управления многоквартирным домом в любой момент может быть изменен общим собранием собственников помещений – такое право дается статьей 161 Жилищного Кодекса РФ. Например, собрание собственников может решить создать ТСЖ. Это автоматически приводит к расторжению существующего договора с УК, однако есть проблема: порядок и сроки прекращения действия договора в ЖК РФ не указываются, поэтому лучше всего отдельно указать это в договоре с УК. Если же в договоре это не прописано, то можно включить такой пункт в повестку собрания и проголосовать по нему, причем неплохо было бы на этом же собрании проголосовать за подписание договора с новой управляющей компанией, чтобы не тратить время на новый сбор всех собственников помещений (тем более, что порой организовать такое собрание бывает довольно сложно).

По решению суда

Основным условием расторжения договора по решению суда является существенное нарушение его условий со стороны управляющей компании. Пункт 2 стать 450 ГК РФ сообщает нам, что «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора». Например, это может быть несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (обычно + 18 градусов, а в угловых помещениях – до + 20 градусов), систематические перебои в электро- или водоснабжении, постоянная неисправность лифтов, отказ от проведения текущего ремонта, протекающие трубы в подвалах, ткущие кровли и т. д. Любое из указанных нарушений должно иметь документальное подтверждение. Для того, чтобы явиться в суд во всеоружии, понадобится в течение какого-то срока аккуратно фиксировать все нарушения и обращаться с жалобами в различные инстанции – жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадхзор, даже прокуратуру. При этом надо собирать все ответы из указанных ведомств, чтобы предъявить их в нужный момент.

Еще один вариант обращение в аварийную службу. Каждое обращение граждан в аварийную службу УК или города по закону должно фиксироваться в специальном журнале учета, причем для устранения нарушений установлен вполне конкретный срок. Если же нарушение в срок не устранено, то у вас есть еще одно вполне законное основание для расторжения договора через суд.

Также российское законодательство допускает самостоятельное составление актов о нарушениях, которые заверяются подписями соседей. Итак, если собрать ответы на жалобы, которые вы отправляли в различные ведомства, добавить к ним свидетельства об обращениях в аварийную службу и самостоятельно составленные акты о нарушениях, у вас на руках окажется серьезная доказательная база, которую суд обязан будет принять к рассмотрению.

Определенная сложность заключается в том, что обращение в суд должно исходить не от индивидуального собственника помещения, а от коллектива жильцов. Поэтому нужно будет собрать общее собрание собственников помещений, принять решение об обращении в суд и выбрать уполномоченных, которые будут непосредственно заниматься этим делом. Уполномоченные должны иметь нотариально заверенную доверенность от каждого собственника помещений.

Как должно проводиться собрание

Согласно ЖК РФ, высшим органом самоуправления многоквартирного дома является общее собрание собственников помещений (как жилых, так и нежилых). Права собрания перечислены в статьях 44 – 48 ЖК РФ. Это касается в т. ч. и домов, где создано ТСЖ. Жилищный кодекс определяет вопросы, которые находятся в исключительной компетенции собрания (т. е. никто другой по этим вопросам решение принять не может):

̵ реконструкция, расширение или надстройка здания, строительство хозяйственных построек, строений, сооружений, ремонт общедомового имущества;
̵ пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ограничение пользования им;
̵ передача общего имущества в пользование;
̵ выбор способа управления многоквартирным домом.

Участвовать в собрании имеет право каждый собственник помещения, однако это именно право, а не обязанность. Но нужно иметь в виду, что решение собрания является обязательным для всех собственников, вне зависимости от того, принимали они в нем участие или нет.

Жилищный кодекс устанавливает регулярность собраний. Согласно ЖК РФ, оно должно собираться минимум раз в год. Можно собираться и чаще, но тогда дополнительные собрания будут иметь статус внеочередных. Инициатором собрания может выступить любой собственник помещения (причем неважно, жилого или нежилого), он же имеет право предложить повестку, изменять которую запрещено. Даже сам инициатор может внести изменения в повестку инициированного им собрания не позже, чем за десять дней до дня его проведения, причем об изменениях необходимо оповестить всех прочих жильцов многоквартирного дома. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме.

Для того чтобы собрание состоялось, необходимо оповестить соседей. Оповещение может производиться разными способами:

̵ заказным письмом;
̵ путем вручения каждому собственнику под роспись извещения о собрании;
̵ размещением объявления в помещении, доступном для всех собственников (чаще всего – в парадном).

Обычно принято сочетать одну из первых двух форм с третьей. Оповещение должно быть произведено не позже, чем за десять дней до даты предполагаемого собрания.

Сообщение о проведении общего собрания собственников жилых и нежилых помещений должно содержать определенную информацию.: поименные сведения об инициаторе или инициативной группе, форма проведения – очная или заочная, дата, место и время проведения собрания. В случае заочного голосования нужно указать место или адрес приема бюллетеней, а также дату начала и окончания приема бюллетеней. Еще в сообщении о проведении собрания необходимо указать повестку, а также порядок и место ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании. В каждом бюллетене (и при очном, и при заочном голосовании) должны быть указаны поименно председатель и секретарь собрания, состав счетной комиссии.

Для того чтобы собрание было признано состоявшимся, необходим кворум: 50% плюс один голос. При этом число голосов считается не по количеству собственников, а по долям в праве на общее имущество. Обычно количество голосов просто приравнивается к площади его квартиры, посчитанной в квадратных метрах, и чем больше жилплощадь, тем больше у собственника голосов.

Решение собрания должно быть оформлено в виде протокола.

К кому обратиться за помощью