Главная » Статьи » Мои статьи |
На протяжении многих лет стать хозяином участка земли за городом можно было, лишь вступив в садоводческое товарищество или садовый кооператив. Советская эпоха и распределение земельных участков "от предприятия" давно в прошлом, но такие понятия, как "шесть соток" и "фазенда", все еще очень актуальны… "Товарищей" становится все меньше
По информации аналитиков, доля
предложения дачных строений, расположенных в поселках и садовых
товариществах, в общем объеме рынка загородной недвижимости не превышает
5–6%. Причем с каждым сезоном таких предложений становится все меньше.
"По итогам мая 2008 года объем этого рынка составил около 960 объектов,
что почти в 2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года", –
говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной
недвижимости.
С чем это связано? Сегодня у покупателей новые стандарты качества, и
в них никак не вписываются покрытые рубероидом деревянные домики с
душем "во дворе". Но именно таких строений в любом товариществе больше
всего. А если вспомнить, что домики эти строились много лет назад и
нередко самими же дачниками, картина станет совсем уж непривлекательной.
Маленькие наделы – шесть-восемь соток – когда-то казались огромными
владениями, а сегодня такое количество земли порой вообще неприемлемо
для жизни большой семьи. К этому следует добавить узкие, подчас не
заасфальтированные дороги, неудобные въезды на участки, "разношерстные",
порой крайне неэстетичные, строения, стоящие вплотную друг к другу,
отсутствие инфраструктуры – как правило, она ограничивается одним
продовольственным магазином с весьма небогатым ассортиментом.
И тем не менее дачники не спешат расставаться с землей. Люди,
которые когда-то получали участки в садовых товариществах и
кооперативах, сегодня в основном уже на пенсии, и любимая "фазенда"
является важной частью их жизни. Их наследники также не видят причин
выставлять на продажу пусть не самый престижный, но постоянно растущий в
цене земельный участок.
"Мы унаследовали земельный участок, который свекор получил от
своего НИИ в конце 1980-х годов. В 2005 году участок площадью 6 соток
без жилого дома, расположенный в Истринском районе Московской области
(менее 50 км от Москвы) стоил около $6 тыс. Когда мы "прикинули", во что
обойдется строительство и оформление всех необходимых документов,
решили землю продать. Однако вовремя одумались, и в итоге только
выиграли. Все процедуры по оформлению земли в нашу собственность
обошлись в 30 тыс. руб. Столько же – услуги наемного риелтора. За
строительство дачного дома (одноэтажный, двухкомнатный щитовой 5 х 7 кв.
м, обшитый сайдингом) и работы по благоустройству участка мы заплатили
$8 тыс. в 2006 году и еще $5 тыс. в 2008 году. Сегодня цена нашего дома
составляет, по оценкам риелтора, около $80 тыс. Стоимость земли примерно
такая же", – рассказывает Ирина Федосеева, член товарищества "Садовод".
"Средняя стоимость квадратных метров дачных строений по итогам мая
составила около $1245. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого
года – около 43%. Средняя стоимость объекта дачного строительства –
$80–90 тыс. За эти деньги сейчас можно купить деревянный (реже
кирпичный) дом площадью 50–70 кв. м на участке от 6 до 8 соток на
расстоянии 40–60 км от МКАД", – говорит Светлана Кондачкова.
Таким образом, все бытовые неудобства имеют и другую сторону –
приводят к тому, что дачи в товариществах стоят намного дешевле домиков в
современных коттеджных поселках. Причем важно и то, что здесь "торг
уместен": приобретая дачу у частного лица, вы вполне можете "сбить"
первоначальную сумму, тогда как с расценками на коттедж, предлагаемый
застройщиком, не поспоришь.
Два названия – существенная разница
Привлекательными, на первый взгляд, является также невысокая цена
обслуживания садового домика и такая форма управления, как товарищество.
Прежде чем рассказать о нем подробнее, заметим, что следует различать
садовые товарищества и кооперативы.
Между ними целый ряд различий, в том числе и по количеству земли:
площадь участков в садовых товариществах не превышала 6 соток, а
кооперативные угодья могли доходить и до 15.
Однако основным различием, которое следует иметь в виду
потенциальным покупателям дачной земли, является тот факт, что "члены
садоводческого кооператива имеют только паи и доли. Границы земельных
участков документально нигде не зафиксированы. Это значит, "покупая"
землю в кооперативе, невозможно получить ее в собственность и,
соответственно, передавать в дальнейшем по наследству. В садовом
некоммерческом товариществе, наоборот, каждый член владеет конкретным
земельным участком. Покупатель впоследствии подписывает договор
купли-продажи именно земельного участка, а не пая, как в первом случае, с
последующей государственной регистрацией договора и перехода права
собственности. Таким образом, правильно оформив все документы и выполнив
все необходимые процедуры, вы реально становитесь собственником
земельного участка", – поясняет Максим Бородыня, главный операционный
юрист компании "Бергер и Партнеры".
Узнать обо всех юридических тонкостях владения дачным участком
можно, изучив закон "О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 №66-ФЗ.
Платить никто не хочет
Функционирование загородных поселков всегда было организовано
именно в форме товариществ, во главе которых находились сами же дачники,
избранные общим голосованием.
Главная особенность такой формы заключается в следующем: каждый
член товарищества имеет возможность влиять на все связанные с
эксплуатацией и управлением его личной и общедолевой собственностью
вопросы, в том числе и финансовые. Работа таких объединений
регламентируется только уставом, который принимается на голосовании
всеми дачниками.
Все без исключения товарищества функционируют за счет членских
взносов, которые могут взиматься с дачников с разной периодичностью (раз
в год, полгода, квартал). Эти деньги идут на содержание и оплату работы
правления: зарплата председателя, бухгалтера, сторожа, закупка
расходных материалов (канцелярия, компьютерные программы и т. д.),
оплата содержания счетов в банке. В них также могут быть включены
расходы на уплату налогов, потребление электроэнергии, вывоз мусора,
уборку дорог, очистку коммуникаций и т. д. Иногда данные расходы
рассчитываются и оплачиваются отдельно.
Размер членских взносов зависит от конкретных условий в том или
ином товариществе. Но в среднем по Московской области дачники ежегодно
выплачивают 3000-4000 руб. (в эту сумму включены все расходы). Могут
быть и целевые взносы, которые идут на выполнение какой-либо
определенной задачи: строительство дороги, ремонт коммуникаций и т. д.
Безусловно, приятно сознавать, что любой из членов товарищества
имеет право влиять на ход событий, требовать отчет о расходовании
средств, контролировать действия правления. Однако, чтобы реализовать
эти возможности, необходимо потратить много времени, вникая в суть
различных вопросов, посещая планерки и собрания… И, честно говоря, не
каждый ради этого готов пожертвовать дачным отдыхом.
"Всем приятно чувствовать свою самостоятельность, но дельных
предложений практически не поступает, все наши обсуждения, как правило,
сводятся к вопросу о том, как сократить расходы, – рассказывает Виктор
Иванович Макаричев, председатель дачного кооператива "Садовод". – Тем не
менее, мне кажется, товарищества и кооперативы проработают еще долго".
"Перестройка домов и покупка смежных наделов земли наблюдается в
основном в тех садоводческих товариществах, которые выделяются теми или
иными особенностями в месторасположении (например, на престижном
направлении, в небольшой удаленности от МКАД) или окружающем ландшафте
(лесные зоны, водоемы). Конкурентное давление пока ощутимо только по
Рублево-Успенскому шоссе, особенно в радиусе до 5-10 км от Москвы. В
дальнейшей перспективе это неизбежно на других шоссе западного, а также
юго-западного направления, где планируется строительство мега-поселков",
— говорит Светлана Кондачкова.
Но пока что дачные дома в садовых товариществах и кооперативах остаются альтернативой дорогим коттеджным поселкам. И могут даже превосходить их по ряду показателей, если находятся в живописных местах. Но, выбирая такой дом, следует помнить и о существенных недостатках этого вида загородной недвижимости. | |
Просмотров: 1472 | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0 | |